Kuidas arvestatakse hoone ehitisealust pinda?

Ehitisealune pind on hoonealune pind. Hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse ja hoone maa-aluse osa aluse pinna arvestamisel ei võeta arvesse hoone küljes olevat: vihmaveesüsteemi; päikesekaitsevarjestust; terrassi; kaldteed ja treppi; valguskasti; vundamendi taldmikku; tehnosüsteemi ja -seadme osa; liikuvat või alla kahe ruutmeetrise horisontaalprojektsiooniga maapinnale mittetoetuvat varikatust; kuni ühe meetri laiust katuseräästast; hoone kujunduslikke või muid mitteolulisi elemente.

Ehitusseadustiku järgi on hooned liigitatud kolme kategooriasse:

• ehitisealuse pinnaga kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrge;
• 20–60 m² ja kuni 5 m kõrged;
• üle 60 m² või 0–60 m² ja üle 5 m kõrged.

Alla 20 m² ja kuni 5 m kõrged hooned

Kui on soov püstitada hoonet, mille ehitisealune pind on alla 20 m² ja kõrgus kuni 5 m, siis sellist hoonet võib püstitada ilma omavalitsuse nõusolekuta. Kuigi tegemist on vaba ehitustegevusega, mille raames ei pea hooneid kandma ka ehitusregistrisse, ei tähenda see, et hoone rajamine ei peaks olema kooskõlas erinevate õigusaktide, tuleohutusnõuete, detail- või üldplaneeringuga.

Enne ehitustegevuse alustamist tuleb kontrollida, et Teie kinnistul ei asu kitsendusi – seda saab teha Maa-ameti geoportaali kaardirakendusest. Kui olete Maa-ameti geoportaalis, siis valige „Kaardirakendused" ja seejärel vasakust menüüst „Kitsendused". Avanenud kaardirakenduses kirjutage otsingureale huvi pakkuva kinnistu aadress, misjärel kuvatakse Teile kinnistul asuvad kitsendused. Kui selgub, et kinnistul asuvad kitsendused, peate oma ehitustegevuse viima nendega kooskõlla. 

Näiteks muinsuskaitsealal alla 20 m² ja kuni 5 m kõrguse hoone ehitamisel tuleb enne ehitustegevus kooskõlastada. Looduskaitse- ja hoiualadel tuleb tutvuda kaitse-eeskirjadega. Veekogude ääres tuleb arvestada, et ehituskeeluvööndisse ei tohi püstitada isegi alla 20 m² abihoonet. Tihedamalt asustatud piirkondades (nagu näiteks Lihula, Virtsu) on soovitatav abihoone püstitamisel aianurka küsida naabri arvamust. See aitab vältida hilisemaid probleeme naabritega, kuna hoonetevaheline tuleohutuse kuja peab olema üldjuhul vähemalt 8 m kahe hoone või kinnistu vahel. 

20–60 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrged hooned

Kui on soov püstitada hoone, mille ehitisealune pind on 20–60 m² ja kõrgus kuni 5 m, tuleb enne ehitustegevusega alustamist esitada kohalikule omavalitsusele Ehitisregistri kaudu (vajalik ID-kaardiga sisselogimine) ehitusteatis ja ehitusprojekt. Ehitusteatise puhul riigilõiv puudub.

Ehitusprojekti võib tellida asjatundjatelt või koostada ise, kuid see peab vastama nõuetele, mis on kehtestatud majandus- ja taristuministri määrusega nr 97 „Nõuded ehitusprojektile¹".

Juhime siinkohal tähelepanu asjaolule, et kuigi hoone projekti võib koostada ilma projekteerimistingimuste või detailplaneeringuta, peab hoone rajamine olema kooskõlas erinevate õigusaktide, tuleohutusnõuete, detail- või üldplaneeringuga. Projekti koostamisel tuleb arvestada ka olemasolevate kitsendustega, mida on võimalik kontrollida Maa-ameti geoportaali kaardirakendusest.
Tuleb arvestada, et kui kinnistu asub näiteks muinsuskaitsealal, siis peab projekti koostamisel kooskõlastama tegevuse Muinsuskaitseametiga. Looduskaitse- ja hoiualadel tuleb tutvuda kaitse-eeskirjadega ning lähtuda sealsetest nõuetest.

Hooned ehitisealuse pinnaga üle 60 m² või 0–60 m² ja üle 5 m kõrged

Kui on soov ehitada hoone, mille ehitusalune pind on üle 60 m² või 0–60 m² ja üle 5 m kõrge, tuleb esmalt pöörduda planeeringute spetsialisti poole, kes selgitab täpsemalt, kas alal, kuhu hoone soovitakse rajada, on kehtiv detailplaneering või on vaja see koostada, samuti seda, kas selleks on vaja taotleda projekteerimistingimused.

Kui asjad on nii kaugel, et hakatakse taotlema ehitusluba, tuleb vastav taotlus koos ehitusprojektiga, projekteerimistingimuste või kehtiva detailplaneeringuga edastada kohalikule omavalitsusele Ehitisregistri kaudu. Elamu ja seda teenindava rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tasutakse riigilõiv summas 150 eurot, mitteelamu ja seda teenindava rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest 250 eurot. Kui ehitusloa taotlus sisaldab mitut hoonet ja seda teenindavat rajatist, siis tasutakse riigilõivu iga taotluses sisalduva ehitusloakohustusliku hoone eest eraldi.

Oluline meelespea

Omavalitsus paneb iga kinnistuomaniku südamele jälgida, et tema hooned oleksid seadusandlusega kooskõlas. Enne ehitustegevuse alustamist soovitame küsimuste tekkimisel pöörduda omavalitsuse ehitusspetsialisti poole.

Oluline on alustada ehitusteatise või ehitusloa esitamisega enne ehitamist, kuna kõiki ehitustegevusi ei ole võimalik tagasiulatuvalt seadustada. Samuti on oluline dokumentide korda ajamine enne ehitustegevust, et ehitustegevus oleks kooskõlas ohutusnõuete, kitsenduste ja õigusaktidega. Ilma ehitusloata ehitatud ehitisele on võimalik määrata rahatrahv (eraisikule kuni 1200 eurot ja juriidilisele isikule kuni 32 000 eurot).

Oluline on ka juurdepääs. Kui maatükile puudub juurdepääs, siis ei ole võimalik sinna hoonet püstitada. Kui juurdepääs on lahendatud läbi mitme maatüki, mis kuuluvad teistele isikutele, peab olema seatud servituudid; enne seda ei ole võimalik sinna hoonet püstitada. Servituudi seadmine on oluline kinnistu omaniku kaitseks ja hilisemate vaidluste vältimiseks.

• Ehitusprojekti kooskõlastamine (Päästeamet)